Изменения законодательства в сфере недвижимости и строительства с 1 марта 2025 года: ключевые моменты

Что произошло?

С 1 марта 2025 года вступили в силу изменения законодательства, внесенные Федеральным законом от 26.12.2024 № 487-ФЗ (далее – «487-ФЗ»).
Внесенные данным законом изменения касаются регулирования земельных и градостроительных отношений, порядка государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета. В связи с изменениями у застройщиков и землепользователей возникли новые обязанности, а контроль за исполнением законодательства в сфере недвижимости был усилен.

Использование земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования

Согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ (далее – «ЗК РФ») в новой редакции собственник земельного участка обязан использовать участок, в том числе, в соответствии с видом разрешенного использования (далее – «ВРИ») участка .
Если использование участка не соответствует ВРИ, землепользователь может быть привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. При этом с 1 марта 2025 года подобное нарушение может привести к более существенным последствиям. Согласно ст. 285 Гражданского кодекса РФ (далее – «ГК РФ») использование участка с нарушением законодательства может являться основанием для его изъятия у собственника . К числу оснований для изъятия теперь прямо относится использование участка с нарушением ВРИ.
Также, начиная с 1 марта 2025 года, при использовании участка с нарушением ВРИ, а равно если правообладателем не выполнена обязанность по приведению земель в состояние, пригодное для использования в соответствии с ВРИ, возможно принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения в отношении участка .

Усиление контроля за соблюдением законодательства об использовании и охране земель

Соблюдение законодательства об использовании и охране земель является предметом земельного контроля и надзора.
Изменения, внесенные 487-ФЗ, позволяют органам муниципального земельного контроля выдавать предписания не только по результатам проведения контрольного (надзорного) мероприятия, но и на основании информации, полученной в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований – анализа сведений из доступных контрольным органам источников .
Также изменения расширяют полномочия органов земельного надзора. О выявленных нарушениях органы муниципального контроля сообщают органам земельного надзора. До 1 марта 2025 года по итогам такого сообщения согласно ч. 5 ст. 72 ЗК РФ орган надзора мог принять решение о возбуждении дела об административном правонарушении или решение об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении. С 1 марта 2025 года в указанной ч. 5 ст. 72 ЗК РФ появилась ссылка на принятие органом государственного земельного надзора решения в соответствии с положениями Федерального закона от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации». Данный закон предполагает больший объем полномочий органов государственного земельного надзора. Так, согласно ст. 90 закона, данные органы обязаны не только рассмотреть вопрос о возбуждении дела об административном правонарушении, но и незамедлительно принять меры по недопущению причинения вреда охраняемым законом интересам, вплоть до обращения в суд с требованием о запрете использования зданий, строений, сооружений, помещений, а также довести до сведения граждан и организаций любым доступным способом информации о наличии угрозы причинения вреда.
Таким образом, теперь надзорный орган при выявлении нарушений, к числу которых относится и использование участка не в соответствии с ВРИ, вправе в судебном порядке требовать прекращения противоправной деятельности (например, использования объекта недвижимости), распространять сведения о нарушении, привлекать правообладателя участка к ответственности.

Собственники недвижимости на государственных и муниципальных участках будут обязаны оформить права на такие участки
Граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий/сооружений (помещений в таких зданиях и сооружениях), расположенных на земельных участках в государственной и муниципальной собственности, с 1 марта 2025 года обязаны приобрести такие участки в собственность или в аренду .
В настоящее время законодатель не установил срок, в течение которого собственник объекта недвижимости обязан приобрести права на участок. Не установлена и ответственность за невыполнение этой обязанности. На данный момент затруднительно предположить, как эту норму будут применять органы власти.

Обязанности застройщика по завершении строительства
Согласно новой ч. 15 ст. 52 Градостроительного кодека РФ (далее – «ГрК РФ») для получения возможности эксплуатировать созданное здание/сооружение (помещения в них) застройщик обязан предоставить в орган/организацию, уполномоченную выдавать разрешения на ввод в эксплуатацию (далее – «РнВ»), в том числе, документы, необходимые для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданный объект. Если же получение разрешения на строительство не требовалось, застройщик обязан направить указанные документы в орган регистрации прав.
При этом строительство/реконструкция будут считаться завершенными только после получения РнВ (если разрешение на строительство не требовалось, строительство/реконструкция будут считаться завершенными со дня осуществления кадастрового учета здания/сооружения) , а эксплуатация новых объектов будет возможна после получение РнВ (если разрешение на строительство не требовалось – после окончания строительства/реконструкции и возникновения прав на объекты) .
Как указывалось в пояснительной записке к законопроекту , застройщики, не исполнившие обязанность по подаче данных документов, будут нести административную ответственность за несоблюдение порядка государственной регистрации прав на построенные здания и сооружения. Однако 487-ФЗ не предусматривает введения новых норм в Кодекс об административных правонарушениях РФ (далее – «КоАП РФ»). Текущими положениями КоАП за эксплуатацию объекта капитального строительства без РнВ предусмотрен штраф для юридических лиц в размере до 1 миллиона рублей .

Обязанности застройщика по договору об участии в долевом строительстве («ДДУ»)
С 1 марта 2025 года у застройщиков по ДДУ появилась новая обязанность: в течение 30 дней после передачи объекта долевого строительства застройщик обязан направить заявление о регистрации права собственности дольщика на этот объект. Заявление подается исключительно в электронной форме. Кроме того, после регистрации застройщик обязан передать новому собственнику выписку из ЕГРН .
Помимо регистрации прав дольщиков застройщик теперь также обязан в течение 6 месяцев с даты осуществления кадастрового учета многоквартирного дома осуществить регистрацию прав на все другие входящие в состав дома помещения и машино-места. Соответствующие заявления тоже подаются в электронной форме.

Межевание стало обязательным для сделок с недвижимостью
Согласно поправкам, внесенным в ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав будет приостановлена в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости (далее – «ЕГРН») отсутствуют сведения о границах участка, который либо является предметом договора, на основании которого осуществляется регистрация прав или обременений/ограничений прав, либо на котором расположен объект, для осуществления кадастрового учета которого (или) государственной регистрации прав на которые подано заявление . Таким образом, с 1 марта 2025 года осуществить регистрацию перехода прав на здание/сооружение по договору купли-продажи будет невозможно, если в отношении участка, на котором расположены объекты недвижимости, не произведено межевание. Также исключается регистрация прав на сам участок.
Согласно положениям ст. 219 ГК РФ право собственности на объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации такого права. Рассматриваемые изменения исключают из оборота участки, границы которых не установлены, а также здания и сооружения, расположенные на них – сделки с такими объектами теперь требуют обязательного предварительного межевания.

Прочие изменения
Помимо новелл, рассмотренных выше, 487-ФЗ вносит и иные изменения с 1 марта 2025 года. В том числе:

• для внесения сведений в ЕГРН о ранее учтенных объектах недвижимости (в отношении которых осуществлен технический или государственный учет до 1 марта 2008 года) теперь необходим не только правоустанавливающий документ, но и технический план. Отсутствие технического или межевого плана будет являться основанием для отказа в регистрации таких объектов в реестре;
• юридические лица подают заявления для государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета только в электронном виде, кроме случаев, когда основанием для подачи такого заявления является сделка, в которой стороной является физическое лицо (это исключение не распространяется на договоры долевого участия).

Рекомендации
В связи с указанными выше изменениями законодательства в сфере строительства и недвижимости, рекомендуем:

• следить за соответствием использования участков их видам разрешенного использования;
• при наличии объекта недвижимости, расположенного на государственном или муниципальном земельном участке, начать подготовку к приобретению этого участка в собственность или в аренду;
• при наличии земельного участка, сведения о границах которого отсутствуют в ЕГРН, провести его межевание;
• принимать во внимание изменения, связанные с порядком подачи заявлений о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права объектов недвижимости, созданных в рамках строительства/реконструкции.